潜在的“恐慌性抛售”正在成为现实

市场现象的分析并不构成房产买卖的投资建议。在当前楼市中，最大的潜在房源供应并不是新房，而是那些持有存量房的60和70后。这个年龄段的人群，经历了福利分房和城市化的进程，成为城市房地产的重要持有者。在过去的几十年里，他们积极把现金转化为房产，但随着步入退休阶段，这一逻辑发生了变化。越来越多的人希望将房子变成现金，用于养老、医疗和护理等支出。这种将资产货币化的需求，如果普遍存在，就会使大规模抛售的风险逼近市场。

供需关系已经彻底改变。在年轻时，房子通常被视作资产、财富和抗通胀工具，而到了老年，房产却成了一种负担：包括物业费、维修、空置带来的损耗，而房子并不能直接用来满足医疗和养老的需求。

调查显示，近年来，60岁以上业主出售二手房的比例显著上升，已经有每四套挂牌房源中就有一套来自退休群体。出生于1962年至1975年的人口接近三亿，逐渐进入退休阶段，许多家庭拥有1至2套城市住宅。并非所有人都会同时抛售，若有部分人选择变现，将为二手房市场带来巨大的新增供应。

一方面，中老年群体陆续释放房源，另一方面，刚需的年轻人口持续减少，愿意接手的年轻人数量在缩减。这种供需之间的失衡将逐渐显现。

什么情况会导致“恐慌性抛售”的发生？恐慌式抛售并不一定等同于经济危机，更多的是预期引发的连锁反应。当不少老年人发现二手房成交周期延长，房产价格不断下调；长时间挂牌无人问津，担心未来更难出售且价格更低，就会产生急于抛售的心态。如果某个小区出现几套低价急售，成交的价格就可能成为该区域新的市场参考，其他业主也可能受到影响，随之降价挂牌，像“挤兑”一样形成效应。

与银行存款不同，房产流动性受限，市场的接受能力有限。当大家都希望出售的时候，很难确保能够顺利地将所有房产脱手。

⚠️并非所有房子都能轻松转换为养老金。许多60和70后的房产大都是早年购买的老旧小区，房龄较高且缺乏现代设施。尽管地段尚可，年轻购房者的接受度仍然较低，贷款条件也较为收紧，买家的群体本就较小。同样是抛售，房源的分化会非常明显。

在一线和主要二线城市，地铁附近、配套设施成熟的住宅仍然存在刚需和租赁市场，相对容易转手。而在三四线城市、县城或远郊，老旧房源想要变现将变得极其艰难，哪怕愿意降价，也未必能迅速找到接盘人。

尽管一线城市有所回暖，但也掩盖不了潜在存量供给的压力。北上广深的二手房成交量达到了五年来的新高，虽然是结构性回暖，但并不代表全国房地产市场会普遍上涨。一线城市核心优质房源仍具韧性，但我们必须意识到，大量退休业主可能抛售房产，这将是未来几年全国二手房市场共同面临的现实。

这一波供给浪潮将首先冲击流动性差、人口外流的城市和区域。60岁和70岁的持房者从“囤积房产”转向“需要现金养老”，是人口老龄化带来的必然现象。这种趋势也许不会立即显现，但必将是未来十年房地产市场无法回避的变量。房产已经不再是永远可保值的提款机，能否成功变现将直接影响其市场价值。接下来，流动性将成为房地产市场进入淘汰赛模式中最重要的指标。